El sueño de la vivienda propia

Hablemos de finanzas

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Por Agustín Aceibo (*)

Este domingo hablaremos sobre finanzas personales, alejándonos un poco del mercado de capitales, a raíz de una consulta sobre los créditos hipotecarios UVA y su conveniencia para la compra de un departamento.

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Existen muchos prejuicios sobre estos créditos debido a la experiencia de 2017, cuando el gobierno de Mauricio Macri lanzó estos préstamos y, en poco tiempo, muchas personas sufrieron un aumento descontrolado de las cuotas, lo que generó una percepción negativa. 

Por otro lado, en internet abundan los ‘gurúes’ que afirman que alquilar es la mejor opción, sugiriendo que el capital que se usaría para la compra de una vivienda se invierta en otros activos, cubriendo el alquiler y generando excedentes. Sin embargo, ni una cosa ni la otra es una verdad absoluta.

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Aunque hay inversiones que pueden generar mayores rentabilidades que la compra de una vivienda, el mercado de capitales no es una fórmula infalible para “hacer dinero fácil”. Es importante entender que el mercado de capitales es solo una opción de inversión más. En él, una inversión conservadora ofrecerá una rentabilidad más baja que una más arriesgada, pero siempre con mayor riesgo.

Imaginemos una persona con un negocio de ropa que, después de descontar los costos (alquiler, personal, impuestos, pérdidas y otros gastos), obtiene una rentabilidad del 30% anual sobre su capital. Si esta persona tiene 100.000 USD ahorrados y los destina a su negocio, generaría unos 30.000 USD al año. En cambio, si compra una vivienda, perdería la oportunidad de obtener esa ganancia y quedaría solo con la posibilidad de ahorrar lo que pagaría en alquiler.

En Argentina, los alquileres de ciertas zonas rondan los 400 USD mensuales, es decir, unos 4.800 USD anuales. Esto representa apenas una fracción de los 30.000 USD que podría ganar si invirtiera ese capital en su negocio.

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Este análisis muestra que la compra de una vivienda no siempre es la mejor decisión financiera. La clave es evaluar las alternativas, el contexto, y el perfil del inversor antes de tomar una decisión tan importante.

Muchos recurren a los créditos hipotecarios al pensar en adquirir una vivienda. Pero antes de hacerlo, debemos evaluar dos factores cruciales: la tasa de interés del préstamo y el sistema de amortización, además de nuestra capacidad de pago.

Créditos hipotecarios

 UVA: ¿cómo funcionan?

En Argentina, predominan los créditos UVA. ¿Qué significa esto? Los créditos UVA son con garantía hipotecaria, lo que significa que la vivienda se transfiere a tu nombre, pero el banco mantiene el título como respaldo en caso de impago. UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) es una unidad creada por el Banco Central en 2016, diseñada para ajustar el crédito según la inflación. Si la inflación sube, el valor de la cuota también lo hará.

Es importante recordar que no existen créditos hipotecarios a tasa fija, lo que implica que siempre habrá una actualización de la deuda. Si la inflación se acelera, el valor de la cuota subirá, pero como contrapartida, los alquileres también aumentarán. Por eso, es esencial proyectar escenarios de inflación y contar con una estrategia que permita afrontar las cuotas sin comprometer nuestra estabilidad financiera.

Otro factor clave es la tasa de interés, el costo que el banco nos cobra por prestarnos dinero. Esta tasa se aplica sobre el saldo de la deuda y hace que el monto adeudado aumente anualmente. En el sistema de amortización francés, las primeras cuotas se destinan principalmente a intereses, ya que la deuda inicial es alta. A medida que la deuda disminuye, también lo hacen los intereses, permitiendo que más de la cuota se destine a amortizar el capital.

El sistema de amortización francés tiene estas características:

1- Al principio, pagamos más intereses y menos capital.

2- Con el tiempo, pagamos menos intereses y más capital.

3- La cuota total se mantiene constante, pero su composición cambia a favor del capital.

Este mecanismo permite que el banco reciba primero los intereses, que son rentables para él, mientras que el cliente va reduciendo su deuda real.

En conclusión, antes de tomar un crédito hipotecario, es esencial evaluar su impacto en nuestras finanzas personales, proyectar escenarios de inflación y contar con el asesoramiento adecuado.  

Como mencioné al principio, no existe una respuesta definitiva. Financieramente, puede haber mejores opciones de inversión que la compra de una casa, pero la realidad es que muchos de nosotros recurrimos a un crédito, lo que significa que no tenemos el capital necesario para invertir y, al mismo tiempo, debemos destinar una parte de nuestros ingresos al pago de un alquiler.

Sin embargo, más allá de la evaluación financiera, existe un factor crucial: el componente emocional. Comprar una vivienda no solo es una inversión económica, sino también un paso importante hacia la estabilidad y el bienestar. Una casa nos brinda un espacio para soñar, crecer y vivir mejor. Si bien es fundamental realizar un análisis financiero para evitar riesgos innecesarios, no debemos subestimar el valor emocional que tiene el lugar donde elegimos vivir.

(*) Asesor Financiero (Matrícula CNV N°2227). Instagram: Agustin Acebo Finanzas