La Ciudad

Ignacio Pardo y Agustín Miqueleiz

Alquileres: cómo afectan las nuevas medidas en la ciudad

23|02|21 08:03 hs.

Desde el lunes, quienes tengan una vivienda arrendada deberán registrar el contrato en AFIP. A partir del 31 en tanto, se descongelarán los precios de las rentas. La mirada local de dos inmobiliarias y dos inquilinos.


El próximo 31 de marzo, el gobierno nacional dará por finalizado el congelamiento del precio de los alquileres, medida que fue tomada en el 2020 debido a la pandemia por el coronavirus. 

En aquella oportunidad además del congelamiento de los precios en los alquileres, se aumentó de 6 a 12 el número máximo de cuotas que los locatarios tenían para saldar las deudas con sus locadores y se estableció una prórroga de la vigencia de los contratos cuyo vencimiento sea antes del 31 de marzo del corriente año. 

Asimismo, en los últimos días se estableció que, a partir del próximo lunes 1º de marzo, los propietarios de inmuebles que estén alquilados deberán inscribir sus contratos en el Registro de Locaciones de Inmuebles, algo que podría incidir en el precio final de un arrendamiento. 

Para hablar de todo esto La Voz del Pueblo dialogó con Ignacio Pardo, martillero de Pardo Inmobiliaria, y con Agustín Miqueleiz, de Inmobiliaria Miqueleiz. 


Ignacio Pardo, martillero y corredor público de Pardo Inmobiliaria

Ignacio Pardo 
Ignacio Pardo, Martillero y Corredor Público de Pardo Inmobiliaria, explicó al respecto que “a partir del 31 de marzo finaliza el DNU que sacó el gobierno nacional, en el cual se permitía a los inquilinos no abonar los aumentos correspondientes durante la pandemia. Eso se hizo hasta septiembre del año pasado, luego de septiembre pasó a enero de este año y de enero pasó a marzo. Todavía no se sabe si el DNU seguirá estirándose”.

“En caso de que no sea así, desde finales de marzo los inquilinos que lo adoptaron como medida y pagaron el mismo alquiler durante todo el año desde marzo del 2020 hasta ahora, tienen que abonar la diferencia por el alquiler que correspondía mes a mes sin interés entre tres y seis cuotas a partir de que caiga el DNU”, señaló Pardo. 

En ese punto deberán ponerse de acuerdo los inquilinos y los locatarios, donde a veces deben intermediar las inmobiliarias para afirmar si realizan el pago entre tres o seis cuotas sin ningún tipo de interés. 

En relación a este aspecto, Pardo aclaró que “se sabe que el aumento ahora tiene que ser anual. Los índices nadie los sabe, porque tiene que transcurrir ese año, por lo cual van a venir dados por el índice de precios al consumidor, es decir, la inflación determinada por el INDEC y un índice de RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables). Inflación y salarios se tienen en cuenta, se mira qué pasó durante todo el año y de ahí se saca un promedio. Ese promedio es el que va a aplicar para el año siguiente del contrato, y así los tres años de contrato de alquiler”. 

Lo que sucede es que hay mucha demanda de propiedades de dos habitaciones, casas de dos dormitorios con patio y garaje o departamentos grandes. “La gente se dio cuenta que necesita vivir en espacios más grandes y cómodos. Eso de algún modo hace que suba el precio de los alquileres de ese tipo, pero es propio de la demanda que existe. Hay mucha gente que se está viniendo a vivir de afuera o que se vuelven de las ciudades grandes y que se da cuenta que puede trabajar a distancia. Eso hace que se levante el piso de las propiedades en alquiler y que haya la escasez que hay de propiedades de más de dos dormitorios y de casas particularmente”. 

El 2018 y 2019 fue de poca venta con un mercado retraído de compradores, en tanto que el 2020 fue particular. En esta línea, Pardo argumentó que “rápidamente el mercado inmobiliario en general se acomodó a la venta de parcelas y lotes para edificar. Hacia ahí apuntó la demanda. Con la suba del dólar, quien construía ahora construye un poco mejor acomodado en los precios, con lo cual eso derivó en que la gente se largue a comprar terrenos y hacer proyectos desde cero, con las ventajas que eso conlleva, armar algo nuevo a gusto de uno y eso también generó que no se paralice tanto el sector y la parte de la construcción”.

Los desarrollos que han podido armar desde Pardo inmobiliaria, les han dado un excelente año de ventas en ese sentido. Con barrios abiertos, donde se ha vendido bien y continúan en ese camino. “Hay muchas obras nuevas iniciadas en lo que va del año, en contraposición a la venta de inmuebles. El que hoy quiere vender tiene que entender que el mercado está cambiando y que los precios bajaron. Deben aceptar esta nueva realidad”, reflexionó Pardo. 

Agustín Miqueleiz, Martillero de Inmobiliaria Miqueleiz


Agustín Miqueleiz 
Agustín Miqueleiz, Martillero de la inmobiliaria que lleva su apellido, fue consultado por este diario acerca de cómo podría influir en los alquileres el descongelamiento de los precios que tendrá lugar el próximo 31 de marzo. Al respecto dijo que “acá no se ha adherido mucha gente al congelamiento de precios porque, a pesar de la pandemia, han trabajado. Los precios se han ido ajustando porque a ese congelamiento a la larga había que pagarlo. Por suerte acá en Tres Arroyos no estuvo todo parado tanto tiempo… la mayoría de los colegas con los que he hablado, al igual que nosotros, no han tenido problemas”. 

Continuando con su relato, explicó que “se han seguido los contratos, se han actualizado y se han ajustado como se venían ajustando porque la mayoría pudo hacerlo. Si había algún caso que no podía pagarlo, se le daba el plazo, pero particularmente no hubo problemas en los pagos”. 

Para Miqueleiz, el congelamiento de los precios hubiera provocado, tarde o temprano, un ‘cuello de botella’: “Este congelamiento a la larga había que pagarlo y era pasar la deuda para más adelante, se iba haciendo un cuello de botella porque cuando tenía que pagar la deuda del año anterior ya le estaba ajustando el contrato nuevo”.

Más tarde la consulta se dirigió hacia la renovación de los contratos de alquiler. “Se han renovado algunos antes de esto y algunos también han hecho prórrogas ante la incertidumbre de los propietarios de no saber qué hacer con el alquiler. Uno de los temores que tenían desde la Cámara Inmobiliaria era que se retiraran muchas propiedades; hoy estamos encontrando una falta total de casas de alquiler, hemos hablado con varios colegas y no tienen viviendas, departamentos hay muy pocos también”. 

Al respecto, señaló que “muchos de los propietarios estaban esperando ver qué hacer, en qué iba a influir y en qué no esto. Han hecho prórrogas para esperar un poquito y apareció esto de la AFIP que es como otro golpe más y que a mucha gente la saca de mercado porque ya casi no conviene tener una casa o un departamento que tiene un valor de 50 mil dólares y estar cobrándolo 10 o 15 mil pesos, la renta es muy baja”. 

Finalmente, el martillero se refirió al registro de los contratos de alquiler ante la AFIP. “La ley de alquileres que se hizo, que era más que nada para favorecer al inquilino, es como un arma de doble filo porque a veces termina siendo contraproducente. Creo que los que se juntan a hablar son más que nada inquilinos y no propietarios entonces se escucha la campana de uno y no de otro para consensuar. Si se pusieran de acuerdo las dos partes, más o menos, o quienes hacen las leyes consultaran un poco más, quizás podría salir algo bueno”. 

Para Miqueleiz, estos cambios terminan perjudicando a la persona que alquila. “Estos puntos que a veces le hacen peor al propietario, siempre los termina pasando al alquiler. Ahora pusieron un aumento anual, antes eran ajustes semestrales que se hacían de acuerdo a lo que veníamos hablando de inflación y que fue de 12,5, 15, ahora 18 algunos también. Al hacerse anual la gente se trata de cubrir porque en un año, si dejas un valor muy bajo, terminas cobrando monedas a los 12 meses, entonces el propietario lo que ha hecho es cubrirse de todo ese aumento; calculó el ajuste que va a tener durante el año y lo traspasó al alquiler. Muchos se van a tener que registrar en la AFIP y capaz es gente que ya no trabaja, gente grande jubilada que tiene una casa como una forma de retiro, y ahora va a tener que declarar el contrato a la AFIP y pagar un monotributo por ejemplo, mensual, que termina volcado al alquiler”. 

Finalmente, Agustín Miqueleiz manifestó: “Para el inquilino es muy difícil pagar porque los sueldos se han quedado estancados pero el alquiler ha quedado muy bajo, muchas veces se trata de que no se aumente tanto para que, viendo la realidad, un inquilino pueda pagar”. 

La otra parte 
Luego de dialogar con dos inmobiliarias locales, fue el turno de la otra parte: los inquilinos. 

Para Gisela, todo se vive con tranquilidad y normalidad. “Nosotros renovamos el 1º de marzo por dos años y el aumento va a ser de 3 mil pesos en relación de lo que estamos pagando” afirmó en sus primeras apreciaciones. En ese aspecto aclaró que este aumento se mantendrá por un año desde el momento de la firma: “Estará congelado el precio según nos dijeron desde la inmobiliaria. Lo que no nos pudieron decir es cuánto va a aumentar al siguiente año, ya que va a salir del balance entre la inflación y los sueldos” aseguró. 

Continuando con su experiencia, contó que para la renovación “nos piden que vuelva a firmar la garantía y tenemos que pagar, además, otra vez la comisión y un mes de depósito”. 

Federico en tanto, es inquilino y sigue bien de cerca este tema. En este sentido, remarcó que “el descongelamiento de alquileres va a hacer que de golpe haya que pagar una cifra muy abultada, porque van a empezar a correr los aumentos a los cuales se les va a sumar los incrementos de los meses anteriores que no se pagaron. Eso va a generar una suba sumamente abrupta en los alquileres, me parece que es lógico que en algún momento tengan que descongelarse, porque no pueden estar sujetos de por vida. Hay gente que también necesita esa entrada de dinero que permite el alquiler de viviendas, pero me parece que habría que intentar hacerlo de una manera más controlada, vigilada y paulatina. Que haya una especie de plan de pagos con subas menos abruptas”. 

Además, hizo hincapié en que “es importante también regular porque cuando uno ingresa a una vivienda y la alquila, en muchas inmobiliarias tienen un costo muy alto de ingreso y un costo administrativo también en cuanto a las garantías que se piden. Se hace bastante difícil en ese sentido acceder a una vivienda. Eso debería estar más regulado. Los alquileres para el que alquila son muy difíciles de pagar, pero para el dueño de la vivienda, con todos los otros gastos que implica mantenerla, no obtiene una gran diferencia. Por eso se genera una disconformidad en ambas partes”.